マンション用セルフチェックシート劣化症状診断
建物も人間と同じで歳をとり、日々劣化していきます。普段から意識していないと気付かないものですが、よく見るとさまざまな症状が・・・。一般的に、劣化が目に見えて顕れてくるのが新築から10年を過ぎた頃から、大規模修繕の周期は12年~15年だと言われています。この劣化した箇所を放置していると劣化の進行は速まり、建物の寿命短縮につながっていってしまいます。建物の資産価値を守り、気持ちよく住み続けるためには、定期的なチェックとメンテナンスが必要です。
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1下地のひび割れ
建物壁面には躯体自体の収縮や建物の挙動から、ひび割れが発生します。下地内への炭酸ガスや雨水の浸入の原因となり、躯体内部の鉄筋の腐食や中性化を促進させる事となります。放置すれば鉄筋の爆裂や漏水を誘発させて、建物構造的な問題にも発展していく恐れがあります。
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2塗膜の劣化
1.塗膜表面の色あせ・光沢低下
紫外線の影響などにより、塗膜が従来持っていた光沢が低下したり、色が褪せたりします。
2.塗膜表面のチョーキング(白亜化)
紫外線の作用により、塗膜の表面が分解され粉化し、表面をこすると写真のように白墨の粉のように、付着する状態です。塗膜が分解され弱まっていますので、耐候性が衰え、建物の保護機能が低下していますので、塗り替えによる塗膜性能の復旧が必要になってまいります。
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3塗膜の汚染:一般汚染
庇のない外壁面や共用廊下の手摺壁など、雨水の影響を受けやすい部分には、塵埃が雨水によって流された「雨すじ」による汚染が見られることがあります。こうした現象は建物の計上や部位によって、不可避的に発生しますが、最近では汚染防止型の塗料が開発されており、こうした現象を緩和する工法が可能になっています。
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4塗膜の汚染:微生物汚染
建物の北面など湿気の逃げにくい部位に、かびや藻の発生による汚れが見られることがあります。美観を損ねるほか、最近では健康への影響も指摘されており、快適な住生活にはふさわしくない現象です。最近では防かび・防藻型の塗料が製品化されており、これらの使用によりある程度、こうした現象を抑制することが可能になっています。
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5下地の劣化
特にRC構造の部位について、外壁面のひび割れから、右写真のように白色の結晶体が見られることがあります。これはコンクリート内部のアルカリ成分が析出したもので、中性化(エフロレッセンス)を進行させます。こうした箇所についても同様に比較的早急な対応が必要です。
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6磁器タイルの劣化
外壁が磁器タイルのよって仕上げられている場合でも、同様に時間の経過による劣化現象が生じてきます。塵埃などによる通常の汚れのほか、内部からの漏水などが原因のエフロレッセンスなどの発生が見られることがあります。また部位によっては、経時的に表面の磁器タイルと下地コンクリートが密着性を失い、「浮き」が生じている可能性もありますので、打診などによる入念なチェックが必要になります。
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7シーリング材の劣化
建物には、建物の挙動を吸収させるにたり、コンクリート自体の挙動を吸収し且つ止水を目的として、目地部に伸縮性に富むシーリング材が打設されています。新築時には柔軟性のあったシーリング材も時間が経つにつれ、固化や風化が進行し、本来持っていた緩衝性能や防水性能が低下します。こうした状況を放置しますと、建物内部への水の浸入(漏水)や鉄筋の腐食の原因となります。
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8鉄部の劣化
マンションにおける外部鉄骨階段、各部位に設置されている鉄製の手摺は、主に雨の当たる箇所を中心として錆の発生がみられることがあります。これらの対策としては、その程度に応じた工具により、発生している錆を完全に落し、その上で錆止め塗装→仕上げ塗装の工程が必要になります。
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9防水の劣化
建物には、挙動を吸収し且つ止水を目的として、最上部にゴム製のシートやウレタン塗膜防水が施されています。新築時には柔軟性のあったシートや塗膜防水も時間が経つにつれ、固化や風化が進行し、本来もっていた緩衝性能や防水性能が低下します。こうした状況を放置しますと、建物内部への水の浸入(漏水)や鉄筋の腐食の原因となります。
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